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年内首次跌破万套 北京二手房“银十”幻灭
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中国青年网2021-11-02 14:44:42 452

信贷限制让北京二手房的温度降了下来,远远超过了对学区房的整治和调控。11月1日,中原地产研究中心统计数据显示,10月北京二手房网上签约9340套,同比下降53.4%,环比下降25.7%。这也是北京二手房市场连续第七个月下跌,也是年内首次跌破万套。


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月成交量不足1万套意味着什么,可能是所有购房者在看到北京10月二手房成交量数据后的第一反应。


麦田数据显示,自2017年以来,除了去年10月的1.43万套,北京10月二手房成交量在过去5年中有4年没有超过1万套。


“换句话说,从历史数据来看跌破万套并不罕见,因为俗称的‘金九银十’主要是新房市场,但这是一个需要关注7个月的趋势。”不少业内人士指出,今年上半年北京二手房出现小高峰,重点区域房价上涨趋势也很明显,这是接连受到政策打击的关键。


成交量疲软,愿意降低挂牌价格的房东比例也在增加。根据麦田房产数据监测,10月份有调价的房源中,有85%以上已经下调了挂牌价格,比9月份多了4个百分点。


麦田指出,目前北京二手房买卖双方的价格博弈日益加剧,部分房东因当前房价不及心理预期而选择暂不挂牌出售。


“最近,有两套很不错的房子。当我们与业主沟通价格调整时,业主强烈要求下架。说白了,如果卖不出心理价位,他们是不会卖的。”头部机构西营坊店经理透露,两处房源其中一处的挂牌价格应超过近3个月同户型同楼层房源价格的20%。针对目前的市场情况,经纪人多次建议业主以平均成交价格上线,但均被拒绝。“业主也很直接,他也不急着卖,因为他买的房子不乐观,而且他也担心置换过程中的信用堵塞,所以就等着瞧吧。”


这不仅仅是信贷紧缩。


但并不是所有的业主都这么淡定。此前,当记者从北京商报今日走访时,他们也发现,由于置换周期有限,一些在前期就已经订好置换房源的业主开始匆忙降价。以和平里某热门小区为例,9月份售出的一套小三房公寓均价较前三个月同户型均价下降15%。房屋维修经纪人也证实,被业主更换的房子已经交了定金,最后的周转期已经到了。


中原地产首席分析师张大伟认为,二手房降温的原因有几个:一是因为信贷收紧,北京是一线城市,到目前为止,7月以后购买的新房和二手房都没有贷款,严重制约了市场成交量。而且,从趋势来看,临近年底,房贷收紧的可能性比较明显,市场成交量持续低迷。


二是学区房等调控政策不断升级,8月份离婚后限购等政策叠加,第二轮集中供地结果不尽如人意,使得需求端完全进入观望周期。


除了多校抄写员,张大伟还提到了学区的改造。今年“金九银十”期间,北京部分地区也开始引导热点地区二手房价格。根据海淀热点区二手房交易参考价和海淀房协向中介发布的行业内部自律倡议,海淀区二手房交易指导价清单包含海淀29个重点区,指导价给予60平方米以下的小套、60-90平方米以下的中套、90平方米以上的大套,超出挂牌指导价1%的不予挂牌。


一个月后的8月5日,北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》,明确夫妻离婚的,如果原家庭在离婚前拥有两套及以上住房,自离婚之日起三年内,任何一方不得在本市购买住房。


贷款仍然很困难。


“7月份,政策基本上是一个月。7月,多校抄写员全面实施,热点学区迅速降温;8月,新离婚政策落地,税收和贷款的漏洞被彻底堵死;推九月片区二手房指导价;最后,10月第二批卖地不理想,让担心卖地可能被信贷卡住的小业主和买家彻底放弃了交易。”海淀区蜂鸟家园某头部中介公司店长介绍。


诸葛找房数据研究中心分析师王小妮指出,“银十”旺季北京楼市表现不佳,主要是市场热度不足所致。从二手房市场来看,一方面,虽然中央近期发布了房地产市场信用环境将得到改善的积极信号,但北京市住房贷款额度并未明显增加,二手房贷款难度仍较大;另一方面,由于此前政策调控力度不断加大,调控效果明显,市场存在强烈的观望情绪。


王小妮提到的北京住房贷款额度并没有明显增加,也得到多家银行的确认。据某股份制银行北京分行信贷部经理介绍,目前该行北京地区二手房贷款利率并未上调,第一套仍为5.2%,第二套仍为5.7%。最终需要计算贷款人的信用信息和收入,但贷款期限和金额并不理想。“我们也没办法,就像房地产公司的三条红线一样,我们银行的涉房贷款就是我们的红线,没有它就不会有,银行信贷部很多人,包括经理都判断,北京房贷收紧至少要持续到明年二季度。”不代表没有新的一年,而是积压太多,需要一个消化周期。"


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